李嘉诚拆售酒店被叫停 兵败集体投资计划

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A-A+2013年5月15日13:5321世纪经济报道评论

  “昨天早上都还问你!”对于长江实业(116,0.40,0.35%,实时行情)(下称“长实”)突如其来的取消卖房通知,香港本地买家林一鸣在略有惊讶之余,更多的是感到“奇怪”。

  5月13日,香港证监会公告称,与长实集团及三家子公司达成和解,取消此前长实史无前例的酒店雍澄轩31000间房分拆出售,长实方面将在月底前取消投资者资金、支付利息(以汇丰指定的最优年利率加2%计算),此外还将赔偿每个买家律师费等共1万港元。

  一一三个 “私人买酒店”的划时代之作,在大褒大贬近三月后,戛然而止。

  “证监会认为有迹象指,雍澄轩酒店房间的购买要约是在邀请公众参与《证券及期货条例》所界定的‘集体投资计划’或取得当中的权益。”香港证监会指出,此前机会计划对长实展开法律多多程序运行 ,要求法院取消该销售项目并取消相关款项。

  长实的公告则强调,协议前提是不损害有关安排为“非集体投资计划”的立场,及不承认任何责任。

  双方各执一词。

  集体投资计划

  这项精心筹备1年多,以一并规避买家印花税及额外印花税为卖点的雍澄轩拆售项目,在过去一一三个 多月内,挺住了包括香港地政总署在内的多个政府部门的调查,却最终败在“集体投资计划”的定义上。

  一位熟悉证券法的律师对记者解释,根据香港法律规定,推出“集体投资计划”须要先向证监会申请批准,须要向买方披露的信息也更多。

  而长实与证监会之争,就落在对“集体投资计划”的定义上。证监会认为,雍澄轩拆售项目机会符合该计划的5个部分,即:就财产作出的安排;即使参与者有权就财产管理获得咨询或发出指示,但对该财产并无日常管理;该财产整体上由营办该计划的人或代其他人管理;计划安排的目的是让参与者才能分享或取得财产管理产生的回报。而长实则持反对意见。

  “香港对证券采用宽泛的定义。”上述法律人士表示,你这个建造公寓楼并分套出售,买方购买后非自用,要是我交给卖方或卖方委托人管理,通过出租取得收入,这里的公寓要是我证券了。“这与雍澄轩一样,买下房产用于出租获得租金收入,而卖方负责管理,什么都有有雍澄轩的房间就以后 视为证券。”

  林一鸣对记者介绍,他买入了约770万港元的其中一间。他称,与一般投资买房不同,买下酒店房间后,雍澄轩会帮买家找租客,买家只需告知酒店其目标租金,并在酒店处预留一一三个 银行账户用于收租即可。出租后的房间内若有损耗品须要更换,酒店也会代为处理。而你你这个 切租务服务均是免费。

  对于纯粹以投资为目的林一鸣来说,4%上下的租金收入回报,1000%不要费心的租务安排,你你这个 项目对他还是有吸引力的。“律师费大概9000港元,(赔偿)对我来说足够了。”林一鸣表示。据记者了解,大部分一手买家机会直接向酒店购买,不须涉及中介佣金(至多为房价的1%)。

  纠缠不清的转售

  但间题显然有的是单纯取消交易沒有简单。尽管尚未正式交房,香港土地注册处的资料显示,雍澄轩卖出的31000套房间,已有35间被平价或高价转售。

  “对于一手买家来说,(销售取消)不要有很大影响,毕竟卖方机会表示会退款及补偿。”香港一间地产咨询公司高层认为,二手买家就不同了。

  长实则已对媒体表示,转售的法律责任是一手及二手买家之间的责任,长实不要牵涉其中。

  “机会买卖合约沒有限制,一手买家就以后 (在交易完成前)转售。”香港叶谢邓律师行律师伍家贤对记者解释。转售带来一一三个 棘手的间题--谁来负责赔偿转售差额?

  尽管长实的单方面违约由于一手买家被迫违约,但这二者不是须对二手买家承担责任还难有定论。

  “视乎合约条款的安排。”伍家贤指出,理论上二手买家可向一手买家追索赔偿,而一手买家则以后 向长实追偿,但机会长实的销售合约中写明“卖方有权单方面取消合约”,沒有长实就不要承担赔偿。

  而一手买家不是须要承担赔偿责任,又要看其与二手买家的合约何如约定。伍家贤介绍指,一般而言,香港你这个转售合约中会列明诸如“约定交易以后 完成受制于一手买卖合约不是顺利完成”要是我的条款,机会机会写明,沒有一手买家要是要担心。秦伟